Compra de imóveis: especialista analisa distratos e possíveis mudanças nas regras de rescisões contratuais
Negociações que envolvem a compra de imóveis, regra geral, são feitas por meio das promessas de compra e venda. Estes documentos, posteriormente, poderão ser convertidos em escritura pública, que, se registrada, transferirá a propriedade do imóvel para nome do comprador. Isso é o que se espera de uma relação de compra e venda. Mas quando o negócio é desfeito no meio da transação, quais são as consequências?
Atualmente, não existe uma regra legal que imponha como os contratos de compra e venda deverão ser rescindidos se não houver um acordo entre as partes, como informa a consultora jurídica da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH-MS – Mato Grosso do Sul) e do IBEDEC-MS (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo), Bárbara Grassi. “Tanto o Código Civil quanto o Código de Defesa do Consumidor apresentam regras básicas da relação contratual e possibilidade de revisão de cláusulas quando se depara com abusividades. Mas não há efetivamente uma regra que diga que a penalidade pela rescisão seja de 10%, 15% ou qualquer outro patamar.”
No que diz respeito aos contratos firmados junto aos incorporadores/construtores, diversas demandas chegaram ao Judiciário para solucionar a rescisão dos contratos, uma vez que não se chegava a um acordo entre construtor e comprador, seja por falta de previsão contratual favorável ao consumidor seja pelos abusos praticados pelos incorporadores que pretendiam reter valores exorbitantes dos consumidores, prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor. “E o que se tem visto das decisões é a fixação de penalidade para quem deu causa à rescisão em percentual entre 10 a 25%. Ainda segundo entendimento do Poder Judiciário, a restituição do valor pago pelo consumidor deveria ocorrer em parcela única e imediatamente após a rescisão”, explica Bárbara Grassi
Porém, o cenário das rescisões contratuais está novamente em foco. Recentemente foi aprovado no Senado projeto de lei da Câmara dos Deputados que pretende regulamentar as rescisões contratuais. Segundo a consultora jurídica da ABMH-MS e do IBEDEC-MS, pelos termos do PLC 68/2018, começa primeiramente regulamentando a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega da unidade: “para imóveis incorporados com base na Lei 4.591/64, fica permitida a prorrogação da entrega da unidade em até 180 após o prazo previsto para entrega das chaves, desde que prevista a prorrogação de forma expressa e clara, não imputando ao construtor culpa por rescisão no contrato caso seja rescindido nesse período de prorrogação e dilação”, pontua.
Após esse prazo, se o imóvel não for entregue, o consumidor poderá pedir a rescisão do contrato, cuja devolução dos valores se dará em até 60 dias, acrescido o valor da multa contratual. Caso opte por ficar com o imóvel, o adquirente poderá exigir “indenização” de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora. “Por outro lado, se a rescisão se der por desistência ou inadimplência do consumidor, o incorporador fica obrigado a devolver o valor recebido, descontados: comissão de corretagem e multa de 25%, caso o empreendimento não tenha patrimônio de afetação, ou 50%, caso tenha patrimônio de afetação”, acrescenta Bárbara Grassi.
Ainda de acordo com o PLC, caso a rescisão se dê por culpa do consumidor após a entrega das chaves, além dos da penalidade, também serão descontados do valor a ser restituído quantias referentes a impostos reais sobre o imóvel (IPTU), cotas de condomínios e associações de moradores, taxa de fruição de 0,5% ao mês. “Para o caso de desistência do negócio pelo consumidor, o pagamento pelo incorporador deverá se dar em até 180 dias contados do desfazimento do negócio pelo consumidor quando não houver patrimônio de afetação”, informa a consultora jurídica da ABMH-MS e do IBEDEC-MS. Se houver patrimônio de afetação, o prazo para devolução será de 30 dias após a liberação do habite-se. Caso o imóvel seja revendido antes dos prazos de devolução dos valores, o incorporador terá 30 dias para restituir o valor a partir da revenda. Bárbara Grassi acrescenta que, “se o adquirente quiser, poderá efetuar a venda diretamente a terceiros para evitar incidência de penalidades pela desistência do negócio”.
De acordo com análise da consultora jurídica da ABMH-MS e do IBEDEC-MS, o novo cenário desenhado para as rescisões, além de confrontar diretamente o que o Poder Judiciário vem decidindo, representa verdadeira dissociação do Congresso Nacional com o dever do estado de proteção ao consumidor. “Além disso, do ponto de vista econômico/financeiro, a aprovação de um projeto como esse pode representar verdadeiro tiro no pé dos construtores, pois, ao repassar esse risco do negócio ao consumidor, diante da instabilidade política, econômica e trabalhista enfrentada pelo pais, o que se espera é que o consumidor tenda a não aceitar contratos que demandam 2 anos para construção de imóveis, pois o risco de perda do investimento é muito grande. Logo, se não houver recursos captados pelo construtor no mercado com a venda de unidades para construção do empreendimento, o negócio poderá ser inviabilizado.”
Fonte: IBEDEC-MS
